Hace algunos años, antes del 2005 cuando comenzó la crisis hipotecaria, para ser exactos, el término de “casas reposeídas” sonaba distante, desconocido y hasta con un “sello encima” que hacía referirse a ellas por lo bajo. Las cosas cambiaron a raíz de la crisis y de unos años para acá miles de propiedades fueron reposeídas en todo Estados Unidos y Puerto Rico.
Mientras antes se hablaba discretamente de ellas, ahora el asunto es lo opuesto. Comprar casas reposeídas es sinónimo de haber encontrado una buena oportunidad, de adquirir una vivienda a un mejor precio y de haber encontrado la casa correcta, para la persona o la familia adecuada. Claro, todo esto sin obviar que los dueños originales de esas viviendas las perdieron en la mayoría de los casos porque no pudieron cumplir con sus hipotecas y que para muchos eso significó la pérdida, no solo una hipoteca o del crédito, sino también de su hogar.
¿En realidad hay buenas casas reposeídas?
“Sí, es real que todavía estamos en un excelente momento para el que sale a comprar reposeídas. Hay un inventario grandísimo, todavía quedan ayudas disponibles, como los programas gubernamentales que se extendieron hasta el 30 de junio de este año y hay tasas muy bajas de interés”, resumió Aurienid Bracete, directora de Reposeídos e Hipotecas de Banco Santander Puerto Rico.
La especialista destacó que el proceso de compra en términos de financiamiento es similar a otra compra de propiedad de cualquier tipo, pero aunque esto implica que es muy riguroso para asegurarse que cualifican quienes pueden comprar, también representa oportunidades.
“Ahora puede haber compradores que pensaban que no podían conseguir su hogar porque, aunque tenían buen crédito y empleo, no contaban con ingresos suficientes. Al estar los intereses tan bajos, ahora muchos de ellos pueden comprar, incluyendo jóvenes para quienes antes era solo un sueño ser dueño de una vivienda a una temprana edad. No solo eso, tienen para escoger por el variado inventario de viviendas que existe”, explicó.
Aclara que las viviendas reposeídas son aquellas propiedades que ya han pasado por el proceso de ejecución y están en poder del banco, y que cada institución bancaria tiene un proceso distinto para trabajar con sus propiedades reposeídas.
Al recibir la propiedad y antes de ponerla disponible a la venta, se revisa el tema legal, asegurándose que todos los documentos estén en orden. “Una vez la propiedad está libre de gravámenes, en el caso nuestro de Santander, se envía a limpiar para que esté en condiciones de mostrarla a posibles compradores y cuando está lista, se pone en el mercado”, explicó la licenciada Marie Guiven López, gerente de Reposeídas de Santander. Añadió que es precisamente el aspecto legal el que puede hacer que una propiedad tarde en ponerse a la venta, y en raras ocasiones tardar hasta años, cuando son casos que están discutiéndose en un tribunal, pero reafirmó que los procesos varían de banco a banco. “Cuando ya la ponemos a la venta es porque tiene ese aspecto legal resuelto”, dijo la banquera.
Bracete, por su parte, destacó que es un mito pensar que todas las casas reposeídas están destruidas. “Hay propiedades de todo tipo, incluyendo muy buenas y algunas destruidas. Pero en este aspecto también entran los procesos de cada banco. Por ejemplo, en Santander tan pronto la recibimos se hace una revisión de la vivienda, se limpia y se les da cierto tipo de mantenimiento para que esté en las mejores condiciones posibles. Así no se acelera la pérdida de valor por estar cerrada o abandonada”, dijo.
Proceso de financiamiento
La banquera indicó que hay casos en que el financiamiento puede ser hasta del 100%, pero no siempre es así, por lo que es importante discutir con su oficial bancario las opciones de préstamo para las que se cualifica como comprador, pero también para las que cualifica la propiedad.
El comprador debe tener expectativas reales sobre lo que puede comprar y disponer de algún dinero para cubrir gastos de su compra, especialmente para pagar las reparaciones que se requieran para hacer el cierre de la venta. Si las reparaciones son obligatorias, como requisito para aprobar el préstamo, los compradores tienen que hacerla antes del cierre y aportar de su dinero, si no es parte del préstamo.
Aunque hay productos como el 203k de FHA, un préstamo en el que se puede incluir el precio de venta y el monto de las mejoras, no todos los bancos lo ofrecen. Ese tipo de préstamo hace desembolsos parciales y permite el cierre, pero las mejoras se tienen que evidenciar.
El proceso puede variar, pero la norma es que una vez aceptada la oferta se haga un depósito y se origine el préstamo, que como se mencionó sigue las estrictas regulaciones para cualificación que cualquier otro caso.
Si quiere comprar una reposeída…
1. Identifique la propiedad que le guste y quién la tiene.En el caso de Santander, las reposeídas las tienen corredores de bienes raíces asignados a la propiedad dependiendo de las regiones donde se encuentran. Ellos le mostrarán aquellas que le interesan.
2. Si le gusta la vivienda, haga una oferta a través del corredor y este la envía al banco.
3. En el banco se somete al Comité de Oferta. Santander no deniega ninguna oferta. Se acepta la que somete el comprador o se hace una contra oferta por un precio distinto, que el cliente debe evaluar si acepta o no.
4. El corredor informa al cliente la decisión sobre la oferta, se procede a hacer la opción con un depósito y empieza el proceso de préstamo.
Trio Realty Group Blog 